Devrais-je acheter une propriété au Monténégro et quelle est la meilleure façon de le faire?

Dans l’enfance, beaucoup ont probablement rêvé d’avoir une maison au bord de la mer, car c’est tellement romantique de vivre dans une station. Les adultes achètent parfois de tels biens immobiliers même pas beaucoup pour vivre ici en permanence ou pour venir en vacances sans se soucier des réservations, mais plutôt pour gagner de l'argent en louant un logement. Le même Monténégro reçoit chaque année plusieurs fois plus de touristes que de monde, ce qui signifie que la demande d'un appartement bien situé pendant la saison sera constante et que celui-ci sera rapidement rentabilisé.

En étudiant les caractéristiques de l’immobilier au Monténégro, il convient de noter que les appartements et les maisons de ce pays peuvent présenter de très nombreux avantages. Considérez le principal, concernant la majorité des logements proposés à la vente.

• La demande de logements locatifs à court terme au Monténégro a connu une croissance rapide au cours des dernières années et aucune condition préalable n’est requise pour une chute de la demande. En 2017, le nombre de visiteurs dans le pays a dépassé pour la première fois 2 millions de personnes et continue de croître régulièrement. Les prix bas, comparés à de nombreux autres centres de villégiature, attirent les touristes ici, et l'État a mis en place un régime sans visa avec la plupart de ses voisins et de nombreux pays post-soviétiques. En conséquence, 20% des clients venus de Serbie, de Russie et d'Ukraine donnent le même montant, 10% des visiteurs étant fournis par la Bosnie-Herzégovine, mais de riches touristes d'Europe occidentale viennent également ici.

• L'attrait des investissements du secteur du logement du pays est bon, car des règles transparentes et réalistes ont été établies pour les investisseurs étrangers, rappelant de manière frappante l'exemplarité de l'UE à cet égard. En outre, le pays n’a pris conscience de l’importance du tourisme qu’après son accession à l’indépendance en 2006, car un nombre considérable de logements avait été construit après cette date. Cela signifie qu'il y a beaucoup de nouveaux bâtiments construits sur des technologies modernes. De plus, trouver un appartement vide à acheter n'est pas un problème.

• Si vous le souhaitez, vous pouvez trouver un logement relativement bon marché au Monténégro - même le prix moyen par mètre carré ne fonctionne pas ici. Tout dépend d'un certain nombre de caractéristiques spécifiques, par exemple, la valeur historique du bâtiment augmente les tarifs, mais la présence d'un site à proximité pour un développement futur réduit considérablement le prix. Par conséquent, le même logement à une distance de 300 mètres peut avoir un coût différent. De plus, les prix sont également influencés par le facteur géographique: dans le prestigieux bord de mer de Budva, le logement est le plus cher, le reste de la côte est légèrement moins cher, mais dans l'outback, les prix sont beaucoup plus bas, même si les montagnes y sont aussi belles.

• Les politiques fiscales et communales au Monténégro ne contribuent également qu'à acheter un logement ici. Par exemple, lors de l'achat d'un appartement sur le marché secondaire, la taxe ne sera que de 3% du coût, mais si le développeur est le développeur lui-même, même ce paiement excédentaire ne le sera pas. La taxe annuelle pour les propriétaires varie de 0,1% à 1% du coût au mètre carré dans cette région, mais il s’agit en tout cas d’un peu.

• Les investissements ne se limitent pas aux contributions au développement du logement - les plus gros investisseurs sont engagés dans la construction d’infrastructures telles que des écoles dispensant un enseignement en anglais ou en russe, des ports pour yachts et de nombreux autres équipements. Une telle amélioration de la situation rend encore plus important pour les touristes de s'y rendre en masse, ce qui signifie qu'il sera encore plus rentable de louer un logement ici.

• Le Monténégro est considéré comme l'un des pays les plus respectueux de l'environnementAprès tout, il n’ya pas d’industrie sérieuse ici, et donc la croissance future du potentiel touristique semble tout à fait naturelle.

Naturellement, certains inconvénients sont également présents, mais ils sont relativement petits et insignifiants pour beaucoup de gens. Cependant, c’est pour vous qu’ils peuvent constituer un sérieux inconvénient; nous les examinerons donc également.

• Le Monténégro a officiellement le statut de candidat à l’adhésion à l’Union européenne, mais il n’est pas encore acquis, et on ne peut pas dire que cela se produira bientôt. Pour de nombreux investisseurs de l'espace post-soviétique, l'achat d'un logement à l'étranger est également utile dans le cadre de l'obtention simplifiée d'un visa Schengen, mais aussi de la possession d'un appartement dans un pays de l'UE. Vous pouvez demander un permis de séjour, puis un passeport.

• Le Monténégro a un passé socialiste provincial remarquable. - malgré les innovations mises en place, l'infrastructure boite par rapport à l'Europe occidentale. Par exemple, il n’ya pratiquement pas de chauffage centralisé dans le pays, bien qu’en hiver, même sur un littoral relativement chaud, la température n’est que de 3 à 7 degrés Celsius.

La population locale a décidé de chauffer les locaux avec des climatiseurs. Cependant, il peut déjà y avoir un réseau électrique - les pannes dues à la charge de pointe ne sont toujours pas inhabituelles. Entre autres choses, la mentalité et la formation du personnel local n’est qu’une chose moyenne entre l’Europe vantée et nos réalités inesthétiques, ce qui peut effrayer certains touristes fortunés.

Comme indiqué ci-dessus, l'État a abordé le développement des infrastructures touristiques de manière organisée: au moins les terrains ont été cédés à des promoteurs privés et ceux qui souhaitent décourager l'argent dépensé se sont empressés de construire une énorme quantité de logements. D'une part, l'abondance de propositions aurait dû entraîner une certaine baisse des prix de l'immobilier, mais dans le cas du Monténégro, on constate que ici l'investissement a déjà commencé à porter ses fruits.

La pratique montre que Lorsque vous achetez une maison au Monténégro, il est judicieux de ne pas rechercher un objet à acheter par vous-même, mais de faire appel à des consultants locaux.. Vous-même, vous ne pouvez même pas comprendre pourquoi une maison chère coûte autant, et en choisissant un logement moins cher, vous ne saurez pas que vous connaissez tous les risques d'un tel achat.

Les experts soulignent que la demande croissante a fortement stimulé les développeurs récemment et qu'ils tentent de terminer les projets de construction le plus rapidement possible, ce qui affecte inévitablement la qualité de la construction. Étant donné que des tremblements de terre se produisent périodiquement dans ce pays montagneux, il est utile de réfléchir à plusieurs reprises avant d’acheter un appartement dans le "nouveau" bâtiment.

En outre, vous pouvez souvent entendre des plaintes qui Les bâtiments situés au pied des montagnes ont de plus en plus tendance à rouler progressivement et même à s’effondrer.

En ce qui concerne la première ligne, il sera beaucoup plus difficile d’acquérir un logement ici, ne serait-ce que parce que la demande d’étrangers particulièrement fortunés est particulièrement forte.Il y a quelques années, des médias occidentaux influents ont écrit qu'environ 14% de l'ensemble du territoire du Monténégro avaient déjà été achetés par des étrangers, ce qui laisse supposer qu'ils sont principalement intéressés par la côte. Cependant Il existe des options même ici, soyez prêt à payer un montant très substantiel.

Le marché du logement monténégrin implique une très grande variation en termes de prix - trop de facteurs influent sur les prix. Prenez au moins le parc de logements: vous pouvez louer un appartement dans l’immeuble ancien qui n’est pas fondamentalement différent de celui d’origine soviétique, ou dans un immeuble relativement récent construit au moment de l’indépendance, qui tient compte de toutes les exigences modernes en matière de construction.

Là encore, quelque part dans les montagnes ou même dans la capitale, Podgorica, les prix peuvent être légèrement inférieurs à la moyenne, mais la grande question est de savoir combien un tel investissement rapportera, car les statistiques montrent que la grande majorité des touristes étrangers ne se précipitent pas tant vers la montagne que vers la mer.

Tous ces facteurs ne permettent pas de déterminer le prix moyen par mètre carré - plus précisément, il peut être calculé, mais dans la pratique, il ne présente aucun avantage, car il peut être moins cher et beaucoup plus cher. Si vous êtes toujours intéressé et que vous souhaitez au moins avoir une idée générale de ce à quoi vous pouvez vous attendre, sachez que 40 000 euros est le capital minimum permettant d'acquérir un petit studio de 20 places.

Un petit appartement familial d’une superficie d’environ 50 places coûtera des milliers de dollars à 60.

Si vous êtes intéressé par une maison avec un terrain, le bâtiment lui-même déterminera le coût à bien des égards, et non le territoire lui-même. Par exemple, une maison de 60 mètres dans la cour de 200 carrés peut coûter environ 80 000 euros, mais une villa spacieuse de 200 mètres carrés et un terrain de 300 autres tireront à 170 000 euros.

La différence de prix dépend non seulement de la proximité de la mer, mais également d’une situation géographique particulière. Premièrement, dans toutes les régions, la vue depuis la fenêtre est très appréciée, le logement est particulièrement impressionnant et permet de voir clairement la mer et la montagne.

Naturellement Un énorme avantage est que la région a son propre accès à la mer, idéalement - sa propre plage, aux étrangers, sauf sur l'invitation du propriétaire, ne peuvent pas obtenir.

Si nous parlons des régions, parmi les premières places sont généralement appelées la Riviera de Budva (près de la station balnéaire de Budva) et la Boko-Kotor (la côte de la baie de Kotor, y compris Tivat).

Vous pouvez essayer d'économiser de l'argent en choisissant un logement sur la Riviera Barskaya ou même dans les environs d'Ulcinj. Dans le même temps, il faut bien comprendre que son coût n’est en aucun cas inférieur. Il existe moins de possibilités de repos pour les élites, les touristes n’y sont pas si déchirés et donc les bénéfices ne seront probablement pas aussi élevés.

Comme il ressort clairement de ce qui précède, la citoyenneté monténégrine pour l’achat de biens immobiliers à l’intérieur du pays n’est bien sûr pas requise - c’est l’État qui fait tout le contraire qui s’intéresse aux étrangers qui investissent leur argent ici, et donc simplifier autant que possible la procédure. En outre, même si les perspectives et le calendrier de l’adhésion du Monténégro à l’Union européenne ne sont pas encore tout à fait clairs, obtenir le passeport de ce pays semble déjà aujourd’hui comme un bon moyen de devenir prochainement citoyen de l’Union européenne.

Une autre chose est que tout n'est pas si simple - pour la vente d'un passeport, le Monténégro en demande beaucoup. Pour acheter une propriété hors des sentiers battus, pour recevoir le document, vous devrez payer 250 000 euros, et dans une région développée, 350 000 euros et, dans tous les cas, 100 000 euros supplémentaires devront être transférés sur les comptes de l'État lui-même. De plus, cette option n'est pas offerte à tout le monde - dans les trois ans suivant le lancement du programme (2018-2021), il sera nécessaire de soumettre une candidature et seuls 2 000 candidats chanceux autorisés à participer seront sélectionnés parmi tous les candidats.

En l'absence de beaucoup d'argent, vous pouvez aller plus loin, après avoir reçu un permis de séjour dans le pays. Si vous avez acheté une maison ici, un permis de séjour temporaire vous est délivré, valable uniquement pour un an. Pendant cette période, vous devez prendre pied et obtenir des raisons supplémentaires de rester. Si vous n'avez pas trouvé d'emploi et que vous ne vous êtes pas marié avec une personne du local, vous ne pourrez vous passer d'un visa que si l'objet acheté coûte plus de 40 000 euros. Vous pourrez alors prolonger votre permis de séjour.

Quel que soit le type de propriété que vous décidez d'acheter au Monténégro - un appartement, un terrain ou une maison - votre transaction commencera par le contrat préliminaire. On dit pas tellement - les termes de la transaction elle-même sont décrits (quoi, où, quand, pour combien, de qui et à qui), le mode et les conditions de paiement sont considérés, et le montant du dépôt, habituellement environ 10% de la valeur convenue de la objet. Le montant spécifié de la caution doit être transféré à l’ancien propriétaire, qui est tenu de donner un reçu à cet effet, qu’il a reçu l’argent spécifié dans le contrat préliminaire.

Après cela, le contrat de vente principal est conclu, dont l'enregistrement légal ne devrait être adressé qu'aux offices notariaux du Monténégro - ce sont les règles du pays. Ici, les points peints sont déjà nettement plus nombreux - en plus de ce qui a été décrit ci-dessus, il convient de mentionner, par exemple, que le vendeur accepte de ré-enregistrer l'objet auprès d'une autre personne.

Comme indiqué ci-dessus Lors de l'achat d'une maison sur le marché secondaire pour des citoyens de pays post-soviétiques, la taxe est de 3% du montant. En général, comme le montre la pratique, les taxes, l’assistance juridique et la réémission augmentent ensemble les coûts d’environ 5%. Par conséquent, lors du choix d’une propriété, vous devez également prendre en compte cette majoration.

La clause selon laquelle le vendeur n’aura rien contre la réémission est importante pour le motif que logiquement, tout nouveau propriétaire devrait immédiatement émettre l'achat dans le cadastre. Cependant, selon les lois monténégrines, cela ne peut être fait à l'avenir, mais dans les 30 premiers jours à compter de la date de la transaction. Il est préférable de ne pas expérimenter ce qui se passera si la légalisation ne se produit pas dans la période proposée, et afin d'éviter tout problème inutile du vendeur, qui a «changé d'avis» et met le bâton à la roue.

Si vous achetez un terrain gratuit et que vous envisagez de vous construire, il convient de noter qu'au Monténégro, toutes les terres ne suggèrent pas un développement plus poussé.Les raisons pour lesquelles un site particulier, du point de vue de la législation, ne convient pas à la construction peuvent être nombreuses, mais vous ne réussirez probablement pas à changer ce statut du territoire, et tout bâtiment construit par ignorance ou par insolence sera considéré comme illégal et pourra être démoli. .

Un grand nombre de nos compatriotes, désireux d’acquérir des biens immobiliers sur l’Adriatique, décident de vendre des biens immobiliers "extra" dans leur pays afin de gagner de l'argent. La division d'une procédure en deux étapes retarde considérablement le processus et implique une grande quantité de paperasserie, raison pour laquelle certains investisseurs potentiels ne sont même pas disposés à envisager une telle idée, la jugeant trop difficile à mettre en œuvre. En fait, le problème peut être résolu un peu plus facilement qu'il n'y paraissait.

Il existe des agences immobilières internationales offrant un service d'échange, par exemple l'immobilier russe au Monténégro. Au lieu de deux opérations distinctes, chacune pouvant être différée, l'une est offerte et assez rapide, car vous ne recherchez ni acheteur d'un bien immobilier russe ni vendeur de biens immobiliers monténégrins - il s'agit de la même entité juridique. En conséquence, vous ne pouvez pas recevoir d’argent entre vos mains, mais n’attendez pas que l’objet que vous vendez ait été acheté - Les spécialistes arrivent simplement à l'adresse indiquée et estiment le coût de la maison ou de l'appartement que vous proposez.

Grâce à la coopération avec une entreprise sérieuse, vous pouvez simplifier le processus de renouvellement, même si cela "mange" une partie du budget. Dans le même temps, ces services ne fonctionnent généralement que pour Moscou, Saint-Pétersbourg et les autres grandes villes où l'immobilier est en demande.

Les réponses aux questions concernant l'achat d'une propriété au Monténégro sont données dans la vidéo suivante.